A reforma tributária do consumo, aprovada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, reorganiza a tributação sobre bens e serviços no Brasil. Para o setor imobiliário, a mudança vai além de uma simples troca de siglas: a lei criou um regime específico para operações com bens imóveis, com regras próprias de base de cálculo, redutores e incidência. Imobiliárias e incorporadoras que já iniciaram o planejamento tributário saem na frente.
O que é o regime específico para bens imóveis
A LC 214/2025 definiu que as operações com bens imóveis ficam sujeitas a um regime diferenciado dentro do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Esse regime específico abrange a venda de imóveis, a incorporação imobiliária e, em determinadas circunstâncias, a locação. A opção por um regime separado reconhece que a atividade imobiliária tem características distintas: o bem não é consumido no curto prazo, o ciclo do empreendimento pode durar anos e o valor do imóvel carrega componentes que não representam valor agregado na operação em si.
Antes da reforma, o setor convive com o PIS, o Cofins, o ICMS e o ISS, cada um com sua lógica, suas exceções e suas alíquotas variadas por estado e município. A partir de 2026, no ano-teste, a CBS começa a ser cobrada a uma alíquota reduzida de 0,9% e o IBS a 0,1%. A cobrança plena da CBS entra em vigor em 2027, e a transição completa para o novo sistema está prevista para 2033. O setor imobiliário precisará operar nos dois regimes ao mesmo tempo durante esse período.
Redutor social: operações residenciais têm tratamento diferente
Um dos instrumentos mais relevantes do regime específico é o redutor social. A LC 214/2025 prevê que nas operações com imóveis residenciais a base de cálculo pode ser reduzida, diminuindo a carga efetiva sobre essas transações. A lógica é proteger o acesso à moradia: uma alíquota cheia sobre a venda de imóveis residenciais populares poderia encarecer o produto final para o comprador final, especialmente nas faixas de menor renda.
Os percentuais exatos do redutor social ainda dependem de regulamentação complementar e devem ser tratados como estimativas enquanto não há definição definitiva. O que a lei já estabelece é o princípio: imóveis residenciais terão tratamento distinto dos imóveis comerciais. Para as incorporadoras, isso significa que o portfólio precisa ser segmentado conforme o tipo de uso do imóvel, e o planejamento tributário deve levar em conta esse fator desde a estruturação do empreendimento.
Redutor de ajuste e o valor de aquisição
Além do redutor social, a LC 214/2025 prevê um redutor de ajuste relacionado ao valor de aquisição do imóvel. Esse mecanismo reconhece que parte do preço de venda representa apenas a devolução do capital investido na compra do terreno ou do imóvel anterior, sem que haja valor agregado nesse montante. Tributar o valor de aquisição como se fosse receita nova seria economicamente inadequado e onerava desproporcionalmente operações em que a margem real é limitada.
A aplicação prática do redutor de ajuste exige que as empresas mantenham registros precisos do custo de aquisição de cada imóvel, com documentação adequada. Incorporadoras que trabalham com terrenos adquiridos há vários anos precisarão revisar seus arquivos para garantir que os laudos e escrituras estejam em ordem. A falta de documentação pode inviabilizar o aproveitamento do redutor, resultando em uma carga tributária superior à necessária.
Venda de imóveis: o que muda na prática
Na operação de venda de imóvel pronto ou na venda de unidades em construção, o IBS e a CBS incidirão sobre a receita da operação, aplicados os redutores cabíveis. A alíquota padrão estimada do novo IVA dual gira em torno de 26,5%, embora os percentuais de referência ainda estejam em processo de definição pelas autoridades competentes. Com os redutores do regime específico, a carga efetiva sobre operações imobiliárias tende a ser menor, mas o cálculo preciso dependerá de cada operação.
Incorporadoras que trabalham com o regime de afetação patrimonial precisarão avaliar como as novas regras interagem com a segregação de patrimônio já existente. A estruturação financeira das Sociedades de Propósito Específico (SPEs) pode precisar de revisão para se adequar à nova lógica de apuração do IBS e da CBS. O regime de caixa ou de competência, por exemplo, pode produzir resultados tributários distintos em empreendimentos de longa duração.
Locação de imóveis: quem passa a ser alcançado
A locação de imóveis era, em regra, fora do campo do ISS e do ICMS para pessoas físicas e para empresas com patrimônio próprio gerido. A LC 214/2025 trouxe uma mudança relevante: a locação de imóveis por quem supera determinados limites de receita e de número de imóveis locados passa a ser alcançada pelo IBS e pela CBS. Imobiliárias que administram carteiras de imóveis para terceiros e entidades com grande patrimônio locado precisam avaliar se se enquadram nesses limites.
Para quem fica abaixo dos limites definidos em lei, a locação residencial permanece fora da incidência. Para quem os supera, a atividade passa a compor a base de cálculo das novas contribuições. Esse ponto exige atenção especial de fundos de investimento imobiliário e de holdings patrimoniais que tenham imóveis destinados à locação como atividade principal ou relevante.
Incorporação imobiliária e o ciclo longo do empreendimento
A incorporação imobiliária tem uma característica que complica a adaptação ao novo regime: o ciclo do empreendimento pode durar de três a dez anos, da aquisição do terreno à entrega das últimas unidades. Ao longo desse período, o regime tributário aplicável pode mudar conforme o cronograma de transição da reforma. Uma incorporadora que lançar um empreendimento em 2026 entregará unidades em 2028 ou 2030, já dentro do novo sistema em operação mais avançada.
Isso significa que o VGV (Valor Geral de Vendas) projetado no momento do lançamento pode não refletir a carga tributária efetiva no momento da entrega. O modelo financeiro dos empreendimentos precisará incorporar cenários tributários ao longo da transição, sob pena de comprometer a rentabilidade do projeto. Consultorias tributárias especializadas no setor imobiliário já recomendam que os estudos de viabilidade incluam projeções para os diferentes anos da transição.
Comissões de corretores e o mecanismo de crédito
É importante distinguir o regime específico das operações imobiliárias do tratamento tributário da comissão paga aos corretores. A comissão do corretor é um custo da operação, tratado como insumo dentro do sistema não cumulativo do IBS e da CBS. Isso significa que o IBS e a CBS pagos sobre a comissão poderão ser aproveitados como crédito pela imobiliária ou incorporadora, reduzindo a carga sobre o total da operação.
Esse mecanismo de crédito representa uma diferença relevante em relação ao sistema atual, em que o aproveitamento de créditos de PIS e Cofins sobre comissões enfrentava restrições. No novo modelo, a lógica de não cumulatividade tende a ser mais ampla, mas a regulamentação ainda definirá os detalhes de quais insumos geram crédito e em qual proporção. Acompanhar as regulamentações complementares é indispensável para não perder créditos a que a empresa tem direito.
O que fazer agora
A transição de 2026 a 2033 é gradual, mas os impactos sobre a modelagem financeira e a estrutura societária das empresas imobiliárias precisam ser avaliados antes que as alíquotas plenas entrem em vigor. O mapeamento das operações, a revisão dos contratos de longa duração, a análise dos redutores aplicáveis a cada portfólio e a adequação dos sistemas de apuração são ações que não podem ser postergadas.
Empresas que hoje operam no Simples Nacional ou no Lucro Presumido precisarão avaliar se o novo regime específico altera a conveniência de seus regimes de tributação. A interação entre o IBS, a CBS e o Imposto de Renda continuará a existir, e a otimização tributária exige uma visão integrada de todos esses tributos.
A BRA360 acompanha a regulamentação da LC 214/2025 e pode apoiar imobiliárias e incorporadoras na análise do impacto do regime específico sobre suas operações. Para uma avaliação preliminar, acesse grupobra360.com.br.
Fonte: Senado Federal, LC 214/2025
