Grupo BRA360

Dia: 10 de junho de 2026

  • Reforma tributária no setor imobiliário: o que muda

    Reforma tributária no setor imobiliário: o que muda

    A reforma tributária do consumo, aprovada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, reorganiza a tributação sobre bens e serviços no Brasil. Para o setor imobiliário, a mudança vai além de uma simples troca de siglas: a lei criou um regime específico para operações com bens imóveis, com regras próprias de base de cálculo, redutores e incidência. Imobiliárias e incorporadoras que já iniciaram o planejamento tributário saem na frente.

    O que é o regime específico para bens imóveis

    A LC 214/2025 definiu que as operações com bens imóveis ficam sujeitas a um regime diferenciado dentro do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Esse regime específico abrange a venda de imóveis, a incorporação imobiliária e, em determinadas circunstâncias, a locação. A opção por um regime separado reconhece que a atividade imobiliária tem características distintas: o bem não é consumido no curto prazo, o ciclo do empreendimento pode durar anos e o valor do imóvel carrega componentes que não representam valor agregado na operação em si.

    Antes da reforma, o setor convive com o PIS, o Cofins, o ICMS e o ISS, cada um com sua lógica, suas exceções e suas alíquotas variadas por estado e município. A partir de 2026, no ano-teste, a CBS começa a ser cobrada a uma alíquota reduzida de 0,9% e o IBS a 0,1%. A cobrança plena da CBS entra em vigor em 2027, e a transição completa para o novo sistema está prevista para 2033. O setor imobiliário precisará operar nos dois regimes ao mesmo tempo durante esse período.

    Redutor social: operações residenciais têm tratamento diferente

    Um dos instrumentos mais relevantes do regime específico é o redutor social. A LC 214/2025 prevê que nas operações com imóveis residenciais a base de cálculo pode ser reduzida, diminuindo a carga efetiva sobre essas transações. A lógica é proteger o acesso à moradia: uma alíquota cheia sobre a venda de imóveis residenciais populares poderia encarecer o produto final para o comprador final, especialmente nas faixas de menor renda.

    Os percentuais exatos do redutor social ainda dependem de regulamentação complementar e devem ser tratados como estimativas enquanto não há definição definitiva. O que a lei já estabelece é o princípio: imóveis residenciais terão tratamento distinto dos imóveis comerciais. Para as incorporadoras, isso significa que o portfólio precisa ser segmentado conforme o tipo de uso do imóvel, e o planejamento tributário deve levar em conta esse fator desde a estruturação do empreendimento.

    Redutor de ajuste e o valor de aquisição

    Além do redutor social, a LC 214/2025 prevê um redutor de ajuste relacionado ao valor de aquisição do imóvel. Esse mecanismo reconhece que parte do preço de venda representa apenas a devolução do capital investido na compra do terreno ou do imóvel anterior, sem que haja valor agregado nesse montante. Tributar o valor de aquisição como se fosse receita nova seria economicamente inadequado e onerava desproporcionalmente operações em que a margem real é limitada.

    A aplicação prática do redutor de ajuste exige que as empresas mantenham registros precisos do custo de aquisição de cada imóvel, com documentação adequada. Incorporadoras que trabalham com terrenos adquiridos há vários anos precisarão revisar seus arquivos para garantir que os laudos e escrituras estejam em ordem. A falta de documentação pode inviabilizar o aproveitamento do redutor, resultando em uma carga tributária superior à necessária.

    Venda de imóveis: o que muda na prática

    Na operação de venda de imóvel pronto ou na venda de unidades em construção, o IBS e a CBS incidirão sobre a receita da operação, aplicados os redutores cabíveis. A alíquota padrão estimada do novo IVA dual gira em torno de 26,5%, embora os percentuais de referência ainda estejam em processo de definição pelas autoridades competentes. Com os redutores do regime específico, a carga efetiva sobre operações imobiliárias tende a ser menor, mas o cálculo preciso dependerá de cada operação.

    Incorporadoras que trabalham com o regime de afetação patrimonial precisarão avaliar como as novas regras interagem com a segregação de patrimônio já existente. A estruturação financeira das Sociedades de Propósito Específico (SPEs) pode precisar de revisão para se adequar à nova lógica de apuração do IBS e da CBS. O regime de caixa ou de competência, por exemplo, pode produzir resultados tributários distintos em empreendimentos de longa duração.

    Locação de imóveis: quem passa a ser alcançado

    A locação de imóveis era, em regra, fora do campo do ISS e do ICMS para pessoas físicas e para empresas com patrimônio próprio gerido. A LC 214/2025 trouxe uma mudança relevante: a locação de imóveis por quem supera determinados limites de receita e de número de imóveis locados passa a ser alcançada pelo IBS e pela CBS. Imobiliárias que administram carteiras de imóveis para terceiros e entidades com grande patrimônio locado precisam avaliar se se enquadram nesses limites.

    Para quem fica abaixo dos limites definidos em lei, a locação residencial permanece fora da incidência. Para quem os supera, a atividade passa a compor a base de cálculo das novas contribuições. Esse ponto exige atenção especial de fundos de investimento imobiliário e de holdings patrimoniais que tenham imóveis destinados à locação como atividade principal ou relevante.

    Incorporação imobiliária e o ciclo longo do empreendimento

    A incorporação imobiliária tem uma característica que complica a adaptação ao novo regime: o ciclo do empreendimento pode durar de três a dez anos, da aquisição do terreno à entrega das últimas unidades. Ao longo desse período, o regime tributário aplicável pode mudar conforme o cronograma de transição da reforma. Uma incorporadora que lançar um empreendimento em 2026 entregará unidades em 2028 ou 2030, já dentro do novo sistema em operação mais avançada.

    Isso significa que o VGV (Valor Geral de Vendas) projetado no momento do lançamento pode não refletir a carga tributária efetiva no momento da entrega. O modelo financeiro dos empreendimentos precisará incorporar cenários tributários ao longo da transição, sob pena de comprometer a rentabilidade do projeto. Consultorias tributárias especializadas no setor imobiliário já recomendam que os estudos de viabilidade incluam projeções para os diferentes anos da transição.

    Comissões de corretores e o mecanismo de crédito

    É importante distinguir o regime específico das operações imobiliárias do tratamento tributário da comissão paga aos corretores. A comissão do corretor é um custo da operação, tratado como insumo dentro do sistema não cumulativo do IBS e da CBS. Isso significa que o IBS e a CBS pagos sobre a comissão poderão ser aproveitados como crédito pela imobiliária ou incorporadora, reduzindo a carga sobre o total da operação.

    Esse mecanismo de crédito representa uma diferença relevante em relação ao sistema atual, em que o aproveitamento de créditos de PIS e Cofins sobre comissões enfrentava restrições. No novo modelo, a lógica de não cumulatividade tende a ser mais ampla, mas a regulamentação ainda definirá os detalhes de quais insumos geram crédito e em qual proporção. Acompanhar as regulamentações complementares é indispensável para não perder créditos a que a empresa tem direito.

    O que fazer agora

    A transição de 2026 a 2033 é gradual, mas os impactos sobre a modelagem financeira e a estrutura societária das empresas imobiliárias precisam ser avaliados antes que as alíquotas plenas entrem em vigor. O mapeamento das operações, a revisão dos contratos de longa duração, a análise dos redutores aplicáveis a cada portfólio e a adequação dos sistemas de apuração são ações que não podem ser postergadas.

    Empresas que hoje operam no Simples Nacional ou no Lucro Presumido precisarão avaliar se o novo regime específico altera a conveniência de seus regimes de tributação. A interação entre o IBS, a CBS e o Imposto de Renda continuará a existir, e a otimização tributária exige uma visão integrada de todos esses tributos.

    A BRA360 acompanha a regulamentação da LC 214/2025 e pode apoiar imobiliárias e incorporadoras na análise do impacto do regime específico sobre suas operações. Para uma avaliação preliminar, acesse grupobra360.com.br.

    Leia também

    Para entender o tema em profundidade, consulte o Reforma Tributária: guia completo de IBS e CBS.

    Fonte: Senado Federal, LC 214/2025

  • Quem é o beneficiário final: o critério dos 25%

    Quem é o beneficiário final: o critério dos 25%

    Uma das questões mais práticas que surgem com o Formulário Digital de Beneficiários Finais (e-BEF), instituído pela IN RFB nº 2.290/2025 com vigência a partir de 1º de janeiro de 2026, é também uma das mais frequentemente mal interpretadas: afinal, quem exatamente precisa ser declarado como beneficiário final?

    A resposta não está apenas no contrato social ou no quadro societário registrado. Ela exige uma leitura mais profunda da estrutura de controle real da empresa, que nem sempre coincide com a propriedade formal de cotas ou ações.

    O conceito legal de beneficiário final

    A IN RFB nº 2.119/2022, com a redação atualizada pela IN RFB nº 2.290/2025, define beneficiário final como a pessoa física que, em última instância, controla ou se beneficia da pessoa jurídica. Dois são os critérios objetivos que a norma estabelece:

    • Participação igual ou superior a 25% do capital social ou dos direitos de voto, direta ou indiretamente;
    • Exercício de influência significativa sobre a administração ou a direção da entidade, independentemente da participação acionária.

    Qualquer pessoa física que se enquadre em ao menos um desses critérios precisa ser identificada e declarada no e-BEF. Ambos os critérios são independentes entre si: não é necessário ter 25% do capital para ser considerado beneficiário final, basta exercer influência significativa; e quem tem 25% do capital já se enquadra mesmo sem nenhum cargo de gestão.

    O que significa “influência significativa”

    A influência significativa é o critério mais subjetivo e, por isso, o mais importante de entender bem. Ela se caracteriza pela capacidade de determinar ou de condicionar decisões estratégicas da empresa, como a aprovação de contratos de alto valor, a alteração do objeto social, a distribuição de lucros ou a admissão e demissão de gestores-chave.

    Exemplos práticos de pessoas físicas que podem exercer influência significativa sem deter 25% do capital:

    • Um fundador que cedeu cotas para os filhos, mas mantém poder de veto por acordo de sócios;
    • Um patriarca que não aparece mais no contrato social, mas cujas decisões orientam informalmente toda a gestão do grupo;
    • Um investidor-anjo com participação minoritária que detém assento no conselho e direito de veto em decisões financeiras relevantes;
    • Um administrador nomeado com poderes amplos que na prática responde somente ao acionista controlador, mas que formalmente detém autonomia plena.

    Em todos esses casos, a pessoa física em questão deve ser considerada beneficiário final, ainda que sua participação societária direta seja inferior ao limiar de 25%.

    Estruturas com holdings: como traçar a cadeia

    Para grupos empresariais organizados em torno de holdings, o critério dos 25% precisa ser aplicado de forma indireta, percorrendo toda a cadeia de controle até chegar à pessoa física que está no topo da estrutura.

    Considere uma estrutura simples: uma holding familiar detém 80% do capital de uma empresa operacional. Dois irmãos são sócios da holding, cada um com 50%. Nesse caso:

    • A holding detém 80% da operacional;
    • Cada irmão detém 50% da holding;
    • A participação indireta de cada irmão na operacional é de 40% (50% de 80%);
    • Como 40% supera o limiar de 25%, ambos os irmãos são beneficiários finais da empresa operacional e precisam ser declarados no e-BEF dela.

    Agora suponha que a holding tenha quatro sócios com participações iguais de 25% cada. A participação indireta de cada um na operacional seria de 20% (25% de 80%), abaixo do limiar. Nesse cenário, nenhum deles atingiria o critério quantitativo individualmente. Mas se algum deles exercer influência significativa sobre a gestão da holding ou da operacional, ainda assim será considerado beneficiário final.

    Participações cruzadas e estruturas com fundos

    Grupos com maior complexidade estrutural, como aqueles que incluem fundos de investimento, sociedades em conta de participação, participações cruzadas entre pessoas jurídicas ou estruturas no exterior, enfrentam um desafio adicional: a cadeia de controle pode envolver múltiplos níveis e diferentes tipos de entidade.

    Nesses casos, a orientação da Receita Federal é a de percorrer cada nível da estrutura até identificar as pessoas físicas que, na ponta final, controlam ou se beneficiam. Fundos de investimento, por exemplo, possuem cotistas pessoas físicas cujas participações precisam ser avaliadas proporcionalmente ao capital do fundo e, em seguida, à participação do fundo na empresa declarante.

    A complexidade desse mapeamento é exatamente a razão pela qual muitas empresas familiares e holdings patrimoniais precisarão de assessoria especializada para cumprir a obrigação com segurança.

    Quando não há nenhuma pessoa física acima de 25%

    A IN RFB nº 2.290/2025 eliminou a possibilidade de declarar inexistência de beneficiário final. Antes da alteração normativa, havia margem para argumentar que nenhuma pessoa física se enquadrava nos critérios e, portanto, não havia o que declarar. Essa saída foi fechada.

    Na ausência de pessoa física identificada com participação acima de 25% e sem evidência de influência significativa, a norma estabelece que o administrador da pessoa jurídica passa a ser o responsável pela informação. Isso não significa que ele é o beneficiário final, mas que recai sobre ele a responsabilidade pelo cumprimento da obrigação e pela entrega do formulário.

    Para grupos com estrutura de governança formalizada, isso implica revisar os contratos e os instrumentos de nomeação dos administradores para deixar claro quem carrega essa responsabilidade subsidiária.

    Documentação: a base de uma estrutura perene

    O mapeamento correto dos beneficiários finais exige, na prática, reunir e atualizar uma série de documentos:

    • Contrato social ou estatuto atualizado de cada pessoa jurídica do grupo;
    • Acordos de sócios ou de acionistas, incluindo cláusulas de veto e de preferência;
    • Instrumentos de nomeação de administradores e respectivos poderes;
    • Documentação de eventuais fundos ou estruturas no exterior com participação na cadeia de controle;
    • Registros de alterações societárias recentes, especialmente transferências de cotas decorrentes de herança ou doação.

    Empresas que mantêm esse conjunto de documentos atualizado e acessível não apenas cumprem o e-BEF com mais facilidade: elas constroem uma base documental que ampara decisões de governança, sucessão e transmissão patrimonial com muito maior segurança jurídica.

    Governança como fundação do legado

    O critério dos 25% e o conceito de influência significativa revelam um princípio que vai além da conformidade fiscal: a Receita Federal está interessada em quem realmente manda, não apenas em quem aparece formalmente no contrato social. Essa perspectiva tem tudo a ver com o que famílias empresárias consolidadas buscam ao organizar seus grupos: clareza sobre quem decide, quem herda e quem responde.

    Estruturas empresariais pensadas para durar além do fundador precisam ter essa clareza documentada e atualizada. O e-BEF é um gatilho externo que torna urgente o que muitas vezes é adiado: o levantamento preciso de quem controla e quem se beneficia de cada peça da estrutura.

    Na vertical Legacy do BRA 360, esse mapeamento é o ponto de partida para qualquer trabalho de perenidade, transmissão ou reorganização societária. Preservar, Proteger e Transmitir começa pela capacidade de responder com precisão: quem são os beneficiários finais da nossa estrutura?

    Leia também

    Para entender o tema em profundidade, consulte o Holding e sucessão: guia de proteção patrimonial.

    Fonte: Receita Federal do Brasil