O Supremo Tribunal Federal abriu, em 2 de setembro de 2026, o julgamento do Tema 1.348 de repercussão geral, que decide se a imunidade de ITBI na integralização de imóveis ao capital social também vale para empresas com atividade preponderantemente imobiliária. A sessão terminou sem nenhum voto proferido, e a retomada, marcada para 9 de setembro, foi cancelada pela presidência da Corte.
O que mudou desde junho
Em junho, esta publicação já havia noticiado que o julgamento do Tema 1.348 tinha sido reiniciado em plenário presencial depois do pedido de destaque do ministro Flávio Dino, sem data definida (veja ITBI na holding: a janela que fecha em 31/12/2026). A data foi marcada para 2 de setembro, e a sessão coube à leitura do relatório pelo relator, ministro Edson Fachin, seguida pelas sustentações orais das partes. Ao encerrar o relatório, Fachin registrou que existem mais de 300 processos relacionados à matéria nos tribunais de justiça estaduais. A Procuradoria-Geral da República se manifestou pelo provimento do recurso do contribuinte. Nenhum ministro votou.
A continuação estava prevista para 9 de setembro, na mesma pauta em que entrariam o Tema 843 (crédito presumido de ICMS na base do PIS e da Cofins) e a ADI 4.395 (Funrural). Segundo o Portal Contábeis, a sessão inteira foi cancelada pelo presidente da Corte, o próprio ministro Fachin, por motivo alheio ao mérito dos processos pautados. Não há nova data marcada. Vale registrar que os votos proferidos no plenário virtual antes do pedido de destaque foram anulados, e o julgamento recomeçou do zero em plenário presencial. Não existe, hoje, voto válido no Tema 1.348, nem tese fixada.
A origem do caso e o que está em discussão
O RE 1.495.108 chegou ao STF contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que negou a imunidade de ITBI numa integralização de imóvel porque a empresa recebedora tinha como atividade a locação, a compra e a venda de imóveis. A empresa recorreu sustentando que a imunidade prevista no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição alcança qualquer integralização de capital com bens, independentemente da atividade da pessoa jurídica que os recebe.
O que dizem o artigo 156 da Constituição e o artigo 37 do CTN
O texto do artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição afasta a incidência do ITBI em duas situações: a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, e a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Na sequência, o próprio dispositivo abre uma ressalva: a imunidade não vale, nesses casos, quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.
O artigo 37 do Código Tributário Nacional detalha como se apura essa atividade preponderante: considera-se caracterizada quando mais de 50% da receita operacional da empresa, nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição, vier de venda, locação ou cessão de direitos sobre imóveis. Se a empresa começar a operar depois da aquisição, ou menos de dois anos antes dela, o cálculo passa a considerar os três primeiros anos seguintes.
A controvérsia que o STF precisa resolver no Tema 1.348 é gramatical e constitucional ao mesmo tempo: a ressalva da atividade preponderante, escrita depois de duas hipóteses distintas de não incidência, se aplica às duas, ou só à segunda (fusão, incorporação, cisão e extinção)? Parte da jurisprudência estadual, incluindo a decisão do TJ/SP que originou este recurso, entende que a ressalva alcança também a integralização pura. A tese do contribuinte é a oposta: a exceção de atividade preponderante teria sido escrita apenas para as operações societárias, sem alcançar a integralização, que seria imune de forma incondicionada, qualquer que seja a atividade da empresa que recebe os imóveis.
O que o Tema 796 já decidiu, e o que ele não decidiu
É aqui que a maior parte da confusão acontece, porque existem dois temas do STF sobre ITBI na integralização e eles respondem perguntas diferentes. O Tema 796, julgado no RE 796.376, resolveu uma questão de valor: a imunidade não alcança a parcela do imóvel que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Se um sócio integraliza um imóvel de R$ 1 milhão para formar R$ 600 mil de capital social e destina a diferença à conta de reserva de capital, o ITBI incide sobre os R$ 400 mil excedentes. Essa tese já está consolidada.
O Tema 1.348 trata de outra pergunta, a do alcance subjetivo da imunidade, ou seja, se ela vale para toda integralização ou se cede quando a empresa tem atividade imobiliária preponderante. No julgamento do Tema 796, o STF chegou a registrar, em caráter incidental, que a ressalva da atividade preponderante não se aplicaria à integralização pura, apenas às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção. Esse registro não fez parte da tese fixada, não vincula outros processos e é um dos motivos pelos quais o STF reconheceu a repercussão geral do Tema 1.348, em 5 de novembro de 2024, para decidir a questão de forma definitiva e vinculante, em vez de deixá-la a comentários que não compõem o dispositivo do julgado anterior.
Enquanto não há decisão, o que a empresa faz
Um julgamento sem voto não autoriza nenhuma conclusão sobre o resultado, e a empresa com imóveis para integralizar não pode tratar a imunidade ampla como resultado dado. As prefeituras seguem livres para cobrar o ITBI quando entendem que a atividade da empresa é preponderantemente imobiliária, e há municípios que cobram. Até o STF fixar a tese do Tema 1.348, e enquanto o desfecho não estiver publicado, a empresa que integraliza imóveis com esse perfil de atividade deve:
- Fazer o diagnóstico da atividade preponderante antes da operação, com base no artigo 37 do CTN, para saber se o município tem, hoje, fundamento para cobrar o imposto.
- Documentar o propósito negocial da integralização além da economia tributária, porque a discussão sobre atividade preponderante não afasta a exigência de substância na estrutura.
- Avaliar, com a área jurídica, se cabe mandado de segurança preventivo nos municípios que já sinalizaram cobrança, sem esperar a autuação.
- Acompanhar a data da retomada do julgamento antes de tomar decisões que dependam do resultado, já que não há data nova marcada após o cancelamento de 9 de setembro.
Para quem já integralizou imóveis sob a tese da imunidade incondicionada e foi autuado, ou tem processo parado num tribunal estadual aguardando o Tema 1.348, o caminho é aguardar a fixação da tese antes de tomar a imunidade ampla como resultado assegurado.
Como o Grupo BRA 360 pode ajudar sua empresa
A estruturação patrimonial com imóveis depende de decisões que não esperam o desfecho do STF. O Grupo BRA 360 acompanha o julgamento do Tema 1.348 e apoia empresas com:
- Diagnóstico da atividade preponderante da empresa antes de qualquer integralização de imóveis.
- Estruturação de holding patrimonial ou imobiliária com substância e propósito negocial documentados.
- Avaliação jurídica de mandado de segurança preventivo contra cobrança de ITBI em municípios que não reconhecem a imunidade.
- Planejamento sucessório e proteção patrimonial integrados à área contábil e jurídica.
Entre em contato com o Grupo BRA 360 para avaliar a viabilidade da sua operação antes de qualquer movimento.
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Fonte: Migalhas | Íntegra da norma
