O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o fundo imobiliário que vende cotas de outro fundo imobiliário deve pagar Imposto de Renda sobre o ganho obtido na operação. O julgamento da Primeira Turma ocorreu em 1º de setembro de 2026, no REsp 2.211.684/SP, e o resultado foi destacado no Informativo de Jurisprudência nº 903, de 29 de setembro, e noticiado pela imprensa especializada em outubro.
O que o STJ decidiu
A tese registrada no Informativo é que os ganhos de capital de um FII na venda ou no resgate de cotas de outro FII, estrutura conhecida como fundo de fundos (FOF), sujeitam-se ao Imposto de Renda. O recurso foi negado por maioria de votos. A relatora, ministra Regina Helena Costa, ficou vencida, e o ministro Gurgel de Faria redigiu o acórdão. Segundo o Portal Contábeis e o Conjur, o ministro Paulo Sérgio Domingues também ficou vencido.
O caso chegou ao STJ pela via de um recurso especial vindo do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, em disputa entre a Rio Bravo Investimentos e a Fazenda Nacional. O Informativo identifica o processo apenas como recurso especial: não há indicação de que tenha sido julgado pelo rito dos repetitivos, e a matéria foi noticiada como a primeira vez em que o tribunal enfrentou o tema.
A base legal em disputa
A discussão gira em torno de dois artigos da Lei 8.668/1993. O artigo 16 isenta de Imposto de Renda os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos fundos imobiliários. O artigo 18, por sua vez, prevê a tributação do ganho na alienação ou no resgate de cotas de FII, e alcança qualquer beneficiário, inclusive aquele que seja isento.
A maioria entendeu que o artigo 18 é norma especial e, por isso, prevalece sobre a regra geral de isenção do artigo 16 quando o fundo vende cotas de outro fundo. O Informativo registra também que a figura do FOF só foi autorizada pela CVM em 2008 (Instrução CVM 472), quando a lei já existia, e que estender a isenção a essa operação seria interpretação extensiva, vedada pelo artigo 111, inciso II, do Código Tributário Nacional para casos de isenção. As leis 9.779/1999 e 12.024/2009 também aparecem entre os fundamentos listados.
A corrente vencida entendia que o artigo 16 desonera a atuação dos fundos imobiliários sem exceção e que a operação não estaria alcançada pelo artigo 18.
Quem é afetado
O efeito direto recai sobre os fundos imobiliários que investem em cotas de outros fundos imobiliários e realizam lucro ao vendê-las. Para esses veículos, o ganho de capital deixa de ser visto como parcela isenta, conforme o entendimento da Primeira Turma. A matéria-mãe do Portal Contábeis menciona a alíquota de 20% do artigo 18, com retenção na fonte no caso de resgate e, nas demais situações, aplicação das regras de ganho de capital ou renda variável.
Cotistas e gestores devem acompanhar o ponto com atenção porque a decisão trata da operação feita pelo próprio fundo. Ela não decreta o fim da isenção que, nas condições da Lei 11.033/2004, beneficia pessoas físicas sobre os rendimentos distribuídos, e não determina retenção automática sobre todos os pagamentos feitos aos investidores. Ainda assim, uma tributação no nível do fundo tende a reduzir o valor disponível para distribuição, efeito econômico possível que a decisão não determina.
Impacto prático para cotistas e gestores
Para a gestão, a primeira providência é mapear as carteiras que contêm cotas de outros FII e os ganhos já realizados em operações desse tipo. É importante separar o rendimento recebido de fundos investidos, o ganho na venda de cotas e a distribuição aos cotistas, porque cada evento tem tratamento próprio na legislação.
Administradores e gestores também precisam avaliar como tratar contabilmente e fiscalmente os períodos passados, o regulamento de cada fundo e a comunicação aos cotistas. Os efeitos de uma decisão de turma sobre outros processos dependem do andamento de cada caso, e o texto do Informativo não indica tese vinculante nem modulação de efeitos.
O cotista, por sua vez, deve ler os relatórios do fundo em que investe para entender se há estratégia de fundo de fundos e se o gestor passou a registrar provisão ou impacto tributário. Este texto tem caráter informativo e não é recomendação de investimento.
Limites do que já se sabe
O acórdão ainda pode ser objeto de recursos, e o inteiro teor deve ser consultado por quem precise aplicar a tese a um caso concreto. A reportagem do Conjur menciona que outro recurso sobre o mesmo tema, o REsp 2.177.594/SP, também teria Gurgel de Faria como relator, mas esse andamento deve ser conferido nos autos. Também não há, até aqui, orientação consolidada da Receita Federal sobre a forma de apuração e recolhimento para fundos que já tenham realizado esse tipo de ganho.
Mudanças na tributação do mercado imobiliário seguem em pauta em outras frentes. Para um panorama dos impactos setoriais, veja a reforma tributária no setor imobiliário. Quem acompanha o contencioso tributário pode consultar também as teses tributárias em julgamento no STF e no STJ neste semestre e as a tributação aplicada a holdings em 2026.
Para revisar a tributação de investimentos de empresas e sócios com apoio contábil, conheça os serviços do Grupo BRA 360. Os primeiros detalhes do julgamento estão no Informativo de Jurisprudência do STJ.
Fonte: Portal Contábeis | STJ
