Reparo de imóvel locado entra na receita bruta, diz RFB

A Receita Federal firmou entendimento de que os valores pagos por locatários a empresas locadoras de imóveis próprios, a título de reparos por danos ou manutenção, integram a receita bruta e sofrem incidência de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins. A orientação consta da Solução de Consulta Cosit nº 61, de 16 de abril de 2026, e afeta diretamente empresas do setor imobiliário e holdings patrimoniais.

O que diz a Solução de Consulta Cosit nº 61/2026

De acordo com a ementa, os montantes recebidos do inquilino para cobrir reparos, manutenção, recomposição de danos ou recuperação do imóvel não podem ser tratados como verba indenizatória fora da atividade operacional. Para a Receita, esses valores fazem parte da receita bruta da empresa locadora porque decorrem da própria atividade de locação.

O entendimento vale expressamente para empresas tributadas pelo lucro presumido e para as que estão no regime cumulativo de PIS e Cofins. Na prática, esses são os regimes típicos de holdings imobiliárias e de empresas patrimoniais de médio porte.

Base legal invocada pela Receita

A autarquia ancora a decisão em dois dispositivos centrais:

• Artigo 12 do Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, que define o conceito de receita bruta para fins de apuração.
• Artigos 2º e 3º da Lei nº 9.718, de 1998, que tratam da base de cálculo de PIS e Cofins no regime cumulativo.

Com base nesses fundamentos, a Receita conclui que qualquer valor recebido em função da relação locatícia, incluindo compensações por danos, deve entrar na base de tributação.

O que muda para o contribuinte

Antes da consulta, era comum que contratos de locação previssem uma rubrica separada para reparos e manutenção, tratada pela empresa locadora como recomposição patrimonial. A nova orientação fecha essa porta. Entre os efeitos imediatos:

1. Aumento da receita bruta mensal informada na contabilidade.
2. Elevação das bases de IRPJ (32% no lucro presumido para locação), CSLL (32%), PIS (0,65%) e Cofins (3%).
3. Impacto direto nas projeções financeiras e na distribuição de lucros dos sócios.

Como ajustar contratos e rotinas fiscais

Diante do posicionamento da Receita, empresas e escritórios de contabilidade devem revisar contratos vigentes e rotinas de emissão de notas. Entre as ações recomendadas:

• Identificar cláusulas contratuais que tratavam reparos como indenização não tributável e adequá-las à nova leitura.
• Incluir a cobrança de reparos na base de apuração mensal dos tributos federais.
• Treinar a área financeira para emitir documentos fiscais adequados quando o inquilino reembolsar reparos.
• Revisar o planejamento de distribuição de lucros, considerando o aumento da base tributável.

Impacto em holdings patrimoniais

Famílias que usam holdings imobiliárias para proteger e organizar o patrimônio sofrerão impacto relevante. Muitas delas operam no lucro presumido justamente para manter carga tributária enxuta sobre aluguéis. Com a tributação de reparos, o custo efetivo de gestão do imóvel sobe e exige novas projeções.

É hora de revisitar a estrutura societária, avaliar se o lucro presumido segue sendo o regime ideal e simular o que aconteceria em um cenário de lucro real, considerando a possibilidade de abater despesas de manutenção.

Como o contador pode ajudar

O papel do contador ganha destaque nesse cenário. Recomenda-se:

• Fazer uma varredura em todos os contratos de locação com cláusulas de reparo.
• Recalcular as bases tributáveis dos últimos exercícios que ainda possam ser ajustados.
• Emitir nota técnica interna para orientação do cliente, documentando a mudança.
• Acompanhar eventuais recursos judiciais de contribuintes que possam reverter o entendimento.

Como renegociar contratos vigentes

Com o novo entendimento, contratos de locação em curso precisam ser revistos. O primeiro ponto é a cláusula de recomposição: em vez de prever um valor fixo de reparo não tributado, o ideal é reestruturar o contrato com aluguel mínimo garantido, caução adequada e vistorias periódicas. Isso reduz a judicialização e ajusta a operação à nova leitura da Receita.

Para imóveis comerciais de grande porte, vale avaliar a adoção de taxa específica de manutenção predial, prestada por terceiro contratado pelo locatário, com nota fiscal própria. Assim, o valor não transita mais pelo caixa da locadora e não entra na sua receita bruta.

Por fim, empresas que pretendem questionar o entendimento na Justiça devem reforçar o provisionamento contábil, registrando depósito judicial ou suspensão de exigibilidade conforme o caso. Isso evita autuações durante o curso da discussão e preserva a saúde financeira da operação.

O que considerar em holdings familiares

Em estruturas de holding patrimonial familiar, a tributação dos reparos precisa entrar no orçamento anual e nas reuniões de governança. A discussão sobre distribuição de lucros, adiantamentos e capital de giro passa a contemplar o novo custo tributário, evitando decisões precipitadas de retirada e garantindo que a holding continue cumprindo seu papel de gestão organizada do patrimônio.

Conclusão

A Solução de Consulta Cosit nº 61/2026 redesenha a forma de olhar os valores cobrados por reparos em imóveis locados. Para empresas que dependem de locação como atividade principal, o ajuste nos contratos e na apuração precisa ser imediato, sob pena de autuações futuras. O Grupo BRA 360 atua com empresas e famílias do setor imobiliário para adequar contratos, estruturas e rotinas fiscais a esse novo cenário.

Fonte: Portal Contábeis