O Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) reconheceu, por unanimidade, o direito ao crédito de PIS e Cofins sobre despesas com IPTU e taxas condominiais decorrentes de contratos de locação de imóveis utilizados na atividade empresarial. A decisão, proferida pela 1ª Turma Ordinária da 1ª Câmara da 3ª Seção, representa um precedente significativo para empresas que operam com imóveis alugados, especialmente varejistas com múltiplas lojas espalhadas pelo território nacional.
O caso Americanas no CARF
A decisão foi proferida em processo que envolve a Americanas S.A., varejista que enfrenta processo de recuperação judicial após o rombo causado pela fraude bilionária descoberta em 2023. No caso, o auto de infração, referente aos anos de 2017 e 2018, discutia, entre outros temas, o direito da empresa de aproveitar créditos de PIS e Cofins sobre taxas condominiais e IPTU pagos em função do aluguel de suas lojas.
O valor histórico total do processo é de R$ 362,3 milhões, englobando diferentes temas. A Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) recorreu da decisão favorável à contribuinte. O caso é relevante não apenas pelo montante envolvido, mas pela discussão jurídica que coloca em xeque a interpretação até então predominante da Súmula 234 do CARF.
O fundamento jurídico da decisão
O crédito de PIS e Cofins no regime não cumulativo é regido pelo artigo 3º das Leis nº 10.637/2002 e nº 10.833/2003. O inciso IV desse artigo autoriza o aproveitamento de créditos sobre despesas com aluguéis de prédios, máquinas e equipamentos pagos a pessoa jurídica, desde que utilizados nas atividades da empresa.
O ponto central da discussão é: o IPTU e a taxa condominial paga pelo locatário integram o custo de locação ou são despesas autônomas não creditáveis? O relator do caso, conselheiro Matheus Schwertner Ziccarelli Rodrigues, entendeu que quando o contrato de locação atribui esses encargos ao locatário, eles não são despesas paralelas ou acessórias, mas sim encargos da própria locação, compondo o custo total necessário para manter o imóvel apto ao uso da empresa.
Nessa lógica, o custo da locação não se limita à rubrica formal “aluguel” e pode abranger encargos que, na prática, são indispensáveis à fruição do imóvel. O argumento foi reforçado pela Solução de Consulta Cosit nº 38/2014, que vincula toda a administração tributária: se o IPTU e o condomínio pagos ao locador constituem receita bruta tributável pelo PIS e Cofins do locador, seria contraditório negar ao locatário o correspondente direito ao crédito.
A relativização da Súmula 234 do CARF
Um aspecto especialmente relevante desta decisão é que ela relativizou a Súmula 234 do CARF, que impede a tomada de crédito de qualquer insumo para atividade de comércio. Segundo especialistas ouvidos pela imprensa especializada, a relativização de uma súmula é algo inédito e juridicamente ousado, pois pelo regimento interno do órgão, os conselheiros são obrigados a segui-las.
O fundamento para a relativização foi que a Súmula 234 não pode sobrepor-se a uma decisão em recurso repetitivo do Superior Tribunal de Justiça (STJ) — neste caso, os Temas 779 e 780, julgados em 2018. Nesses recursos, o STJ fixou a premissa de que o crédito de PIS e Cofins pode abranger custos essenciais ou relevantes para a atividade econômica. Como o CARF tem obrigação regimental de seguir as decisões do STJ, a Súmula interna não poderia restringir o que a lei e a jurisprudência superior permitem.
Impacto para varejistas e empresas com múltiplos imóveis locados
Para o setor varejista — que opera com centenas ou milhares de lojas alugadas, frequentemente arcando com IPTU e condomínio por força contratual —, a decisão pode ter impacto financeiro expressivo. Com margens operacionais historicamente apertadas no varejo, a recuperação de créditos sobre esses encargos representa uma oportunidade concreta de redução do custo tributário.
A advogada tributarista Thais De Laurentiis, ex-conselheira do CARF e sócia do escritório Rivitti e Dias Advogados, destacou que existem duas vertentes para trabalhar a tese: pelo conceito de insumo — com base no repetitivo do STJ — e como custo de aluguel, que foi o fundamento aceito no caso Americanas. São hipóteses distintas, de naturezas distintas, que geram dois tipos de julgamento, tanto na esfera administrativa quanto judicial.
Além da questão do IPTU e condomínio, o CARF também permitiu neste caso o creditamento sobre custos com luz, ar-condicionado e serviços de limpeza, embora nesse ponto o relator tenha ficado vencido, prevalecendo o entendimento de que tais despesas são insumos e não compõem o custo de aluguel.
Janela estratégica até 31 de dezembro de 2026
A decisão ganha relevância ainda maior diante do calendário da Reforma Tributária. Os créditos de PIS e Cofins devidamente escriturados até 31 de dezembro de 2026 poderão ser utilizados para compensação com a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirá as duas contribuições a partir de 2027. Este é, portanto, um momento estratégico para que as empresas revisem suas apurações dos últimos cinco anos e identifiquem oportunidades de recuperação de créditos não aproveitados.
A transição para o novo sistema tributário de CBS e IBS impõe às empresas a necessidade de auditar sua posição atual de créditos antes que o regime do PIS e da Cofins seja encerrado. Créditos não aproveitados dentro do prazo previsto podem ser perdidos definitivamente após a extinção dessas contribuições.
O que as empresas devem fazer agora
A primeira medida é mapear todos os contratos de locação vigentes e verificar se o IPTU e as taxas condominiais são pagos pelo locatário. Em caso afirmativo, é preciso analisar se esses valores foram ou não considerados para fins de apuração de créditos de PIS e Cofins nos últimos cinco anos (prazo decadencial para recuperação administrativa).
Em seguida, é recomendável embasar tecnicamente a tese aplicável ao caso concreto, considerando tanto o enquadramento como custo de aluguel — fundamentado no inciso IV do artigo 3º das leis do PIS e da Cofins — quanto a tese de essencialidade como insumo, conforme os Temas STJ 779 e 780. Esse tipo de revisão de créditos tributários exige análise caso a caso e documentação robusta.
Por fim, empresas que já foram autuadas pelo mesmo motivo devem avaliar o impacto desta decisão em seus processos administrativos no CARF, especialmente em face da relativização da Súmula 234.
Para verificar se sua empresa tem direito à recuperação de créditos de PIS e Cofins sobre despesas de locação e adotar a estratégia mais adequada para o seu caso, conte com a assessoria especializada do Grupo BRA 360. Nossa equipe está pronta para realizar um diagnóstico completo do seu passivo e ativo tributário.
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Para entender o tema em profundidade, consulte o Reforma Tributária: guia completo de IBS e CBS.
Perguntas frequentes
O que o CARF decidiu sobre creditos de PIS e Cofins sobre IPTU e condominio?
O CARF reconheceu, por unanimidade, o direito ao credito de PIS e Cofins sobre despesas com IPTU e taxas condominiais decorrentes de contratos de locacao de imoveis utilizados na atividade empresarial. A decisao foi proferida pela 1a Turma Ordinaria da 1a Camara da 3a Secao.
Qual e o fundamento juridico para tomar credito de PIS e Cofins sobre IPTU e taxa condominial?
O relator entendeu que, quando o contrato de locacao atribui esses encargos ao locatario, eles integram o custo total da locacao, nao sendo despesas autonomas. A Solucao de Consulta Cosit 38/2014 reforca esse entendimento: se o IPTU e o condominio sao receita tributavel do locador, e contraditorio negar o credito correspondente ao locatario.
O que e a Sumula 234 do CARF e como essa decisao a afetou?
A Sumula 234 impede a tomada de credito de insumos para atividade de comercio. A decisao do CARF no caso Americanas relativizou essa sumula ao entender que ela nao pode sobrepor-se a decisao em recurso repetitivo do STJ, especificamente os Temas 779 e 780, que fixaram que creditos de PIS e Cofins abrangem custos essenciais ou relevantes para a atividade economica.
Para quais empresas essa decisao do CARF sobre IPTU e condominio e mais relevante?
E especialmente relevante para varejistas com multiplas lojas alugadas, que geralmente arcam com IPTU e taxa condominial por forca contratual. Para esse setor, com margens operacionais historicamente ajustadas, a recuperacao de creditos sobre esses encargos representa oportunidade concreta de reducao do custo tributario.
A PGFN recorreu da decisao do CARF que autorizou os creditos de PIS e Cofins sobre IPTU?
Sim. A Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional recorreu da decisao favoravel ao contribuinte no caso Americanas. Isso significa que a discussao pode chegar a instancias superiores. Empresas interessadas em aproveitar o precedente devem avaliar a solidez juridica do caso com assessoria especializada antes de adotar a pratica.
Por Rodrigo Brustolin
Sócio-fundador do Grupo BRA 360. Lidera frentes de consultoria estratégica, planejamento tributário e governança para empresas em crescimento.
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